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內容來自sina新聞

民間房屋二胎最高可增貸多少怎麼貸款比較會過件公積金銀行呼之欲出:包頭等89城貸款率低於45%

當前住宅產業出現房價高企、炒作成風、金融風險積累等現象，國際上眾多始於房地產的"經濟危機"教訓，都提醒人們從住房金融尋找解決路徑。《經濟參考報》記者瞭解到，許多國傢都設立瞭獨立的政策性住房金融機構，為保障性住房的建設與運營提供金融支持，為吸引商業金融體系參與提供風險屏障。

此外，作為住房體制由福利分房體制轉向住房體制市場化的重要工具之一，隨著我國住房體制市場化的轉軌和確立，住房公積金制度已經完成瞭其住房分配貨幣化的歷史使命。專傢建議，以現有公積金體系為基礎，探索建立公積金銀行，構建並完善政策性住房金融體系，再次推進中國住房體制市場化改革。

公積金銀行呼之欲出

專傢表示，作為政策性住房金融而誕生的住房公積金制度曾發揮瞭諸多積極作用，促進瞭住房分配從福利走向市場的轉化，推動瞭個人購房抵押貸款的產生，但也帶來突出矛盾。

《經濟參考報》記者采訪瞭解到，住房公積金實行屬地化封閉管理，地區間的資金無法調劑使用，導致瞭部分地區有錢無貸，部分地區有貸無錢的局面。一些城市資金供給緊張，中西部城市資金則大量結餘閑置，異化為銀行低成本運行資金。住建部公積金監管司提供的最新統計報告顯示，包頭、運城等89個城市的公積金個人貸款率低於45%，部分地區公積金運用率則達到90%以上，流動性風險很容易超越危險的臨界水平。

上海市公積金管理中心主任沈正超也指出，在現行體制下，各城市之間的公積金中心互相沒有聯系，房地產市場較好時公積金流動性不夠，市場較差時流動性過剩，但各地公積金卻"旱澇不均"，且無法調劑使用，難以形成"抗旱"、"抗澇"所需的合力。

除瞭流動性風險日益凸顯外，公積金還呈現存量資金浪費，貶值矛盾突出的問題。各地公積金中心大量的閑置資金以普通存款存放在銀行，淪為銀行的低成本存款，而繳存人未獲得好處。另一方面，個人賬戶存款利息抵不過物價上漲，造成貶值，直接導致公積金騙提現象泛濫。

此外，公積金對國傢戰略需求和社會轉型需求的呼應也明顯不足。住房公積金是計劃向市場轉型時期的產物，如今住房供應已經高度市場化，勞動力和住房配置都已社會化，而我國住房保障壓力非常大，動輒一年數十萬套的保障性住房建設任務成為不少地方財政的首要壓力，許多地方為此"負債累累"，而數萬億公積金躺在銀行"睡大覺"，也幫不上忙。

"當前，住房金融結構中最缺乏的就是政策性住房金融體系，以此為切入點來推進制度創新，將有利於發展與國際接軌而又符合國情的住宅市場。"上海財經大學不動產研究所常務副所長陳傑建議，可以嘗試在改組住房公積金的基礎上設立政策性住房金融機構，即公積金銀行。

避免刺激房價上漲

《經濟參考報》記者瞭解到，相較商業金融機構，公積金銀行不以營利為目的，利率較低，遏制瞭過度發放房地產貸款，避免瞭刺激房價上漲和導致房地產泡沫。同時，可以實現公積金管理從"行政化"向"金融化"的轉變，真正成為政策性住宅金融企業，解決現行住房公積金中存在的主要問題。

首先，債券融資支持方式更可取，也可支持保障房建設。以貸款形式來直接支持保障房建設，收益看起來有保證，但風險過大，而且管理要求很高。清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，通過購買債券的形式可以間接為保障房建設提供融資，由財政部發行住房債券，由公積金銀行以閑置資金來自由認購。這些債券不僅信譽高，安全性好，還可以隨時在債券市場和銀行間上市交易，流動性強。

其次，打破公積金區域化管理制度，像銀行一樣全國流通。住房公積金最需要打破區域化管理體制，實現資金的跨區域調度配置。公積金銀行在執行政策性業務的基礎上，嚴格實施規范的風險管理和內控機制，各地分支機構在業務管理上有一定的自裁權利和自由度，但有全國中心和統一的運作原則，資金實施全國統一集中調度，強化整體的抗風險能力。

再次，解決住房公積金權屬不清的問題。《住房公積金管理條例》(以下簡稱《條例》)對住房公積金管理中心的法律地位沒有規定。中南財經政法大學房地產研究所所長張東說，通過公積金銀行，繳存人繳存的專項住房儲蓄資金---公積金成為銀行的資產，繳存人和銀行之間通過住房儲蓄合同確立債權債務關系，在法律規定的情況下，繳存人有權取出住房公積金。還有，理順瞭住房公積金、繳存人與管理者之間的法律關系。當前，由於《條例》規定不清，導致三者之間的法律關系混亂、界定不清晰。而公積金銀行模式中，繳存人繳存的公積金屬於銀行資產，銀行是資產的所有人和管理人，資產經營所產生的增值收益歸銀行所有，繳存人可以在法律規定的情形下(比如購買房屋或退休等)取出所繳存的公積金。

最後，強化瞭住房公積金的內部監督約束機制。目前，住房公積金管理委員會作為決策機構，不僅承擔著決策職能，還承擔著監督職能。陳傑說，現行的"管委會"決策實質上是政府部門決策、政府官員決策。公積金銀行就不存在外在的管理委員會，其內化為銀行董事會，銀行董事與銀行之間形成利益關系並受到法律約束。

謹防地方政府"抽資"沖動

不少公積金中心負責人提出的將"政策性住宅金融機構"作為公積金改革的一個方向，乃至建立"住宅銀行"，但也有人持保留和觀望態度，認為在當下條件下實施難度大，更難"一步到位"，為此需要審慎探索。

武漢市住房公積金管理中心主任陳祖信認為，目前公積金中心有兩個屬性：非銀行金融機構的屬性和政策性住房金融機構的屬性。公積金大量存款結餘是結構性的，目前有一些城市公積金個貸率很高、存在流動性緊張，但大部分城市則存在不少結餘，"與其向銀行借款，不如在公積金中心之間形成更大范圍的互助"。他建議，關於公積金中心的跨地區互助，可以在幾個管理比較好的城市先進行試點。

還有一些公積金中心負責人提出，對行政管理和資金運作實行"兩條線運作"、"管用分離"---按照基金運營管理的模式，在國傢和地方層面建立行政管理機構，行使監管職能，但從事資金業務；同時，建立相應層面的基金運營中心，從事資金運行管理，但剝離行政職能。在此基礎上，可探索成立類似的"住宅銀行"，由各種涉房資金按比例入股，並根據銀行利率進行調劑。

不過，也有不少人持保留態度，認為當下條件還不盡成熟。常州市住房公積金管理中心副主任魏平坦言，對公積金中心變成政策性銀行不看好，"單一的住房模式不可能提供足夠的利潤，而一旦變成逐利性的基金，就背離瞭公積金的屬性"。

南寧市公積金中心主任王林一也對《經濟參考報》記者表示，目前還不看好"住宅銀行"。一是由於現在還缺乏實質性的辦法和操作路徑，二是公積金本身是非盈利性的，如果變成銀行，即使加上再多的限制條件，也會擔心地方政府的"抽資"動機難以遏制，"如果真開瞭口子，隻要市長開一個會議，一下午就可以把公積金池子裡的幾十億花光"。