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2014樓市繼續瘋狂
2013年樓市的暴漲令人始料不及。
在此基礎上預判明年的市場，接受采訪的人士均表示"很難說"。新一屆政府開始提出房地產長效機制，但新制度的建立難以一蹴而就，其效應在2014年暫時很難出現。
同時，美聯儲宣佈啟動QE漸次退出，"錢緊"的擔憂無時不在，則成為2014年樓市最大的變量。就連一向認為房價總是在上漲的華遠地產董事長任志強也變得謹慎："明年房價還會漲，但可能不會暴漲瞭。"
12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長薑偉新表示出明年從嚴調控的決心，並提出，針對房地產市場今年出現分化的新現象，要更加註重分類指導。
"北上廣深等房價上漲過快的城市要從嚴落實差別化住房信貸稅收和住房限購政策。房價開始下跌的城市，要註重消化存量，控制新開發總量。"薑偉新說。
政策與貨幣的變量
2013年，全國有17個城市出臺政策穩定房價，但業內人士普遍認為力度偏"溫和"。 "新國五條"重磅推出以後，各地也相繼推出調控政策以適應當地"氣候"，但房價仍出現快速飆升。
國傢統計局的數據顯示，今年10月份和11月份的新建商品住宅(不含保障性住房)價格繼續上漲，70個大中城市僅溫州一地降價，四個一線城市連續第三個月同比漲幅20%以上。
在此過程中，新一屆政府並未提及房地產調控。全聯房地產商會創會會長聶梅生說，今年宏觀調控處於"空窗期"，由此造成樓市熱度飆升。與此前十年的持續調控不同，新一屆政府提出市場化調控和增加住房供給的思路，而這一思路直到四季度才趨於明朗。
10月29日的中共中央政治局集體學習會上，習近平強調，要加快推進住房保障和供應體系建設，構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。
接下來，在11月15日的十八屆三中全會上，建立健全房地產長效機制提上日程，其中《決定》重點指出深化戶籍、土地、金融多要素改革。
三中全會決定雖也未提房地產"調控"，但業內人士認為，這並不意味著中央放松調控或退出調控。從改革的方向上看，政府更著眼於市場為主的調控機制。實際上，大力增加保障房和中低價位商品房供應，對構建房市調控長效機制更為關鍵，這將影響房地產市場的供求關系，薑偉新在24日的會議上也對此作出瞭強調。
而在2014年，影響中國樓市的另一大變量是貨幣和流動性。
"明年對於中國房地產市場來說，美國QE退出將是一個很大的變量。"多位房地產開發商人士和分析人士對21世紀經濟報道記者指出。此前QE造成貨幣流動性過剩，大量熱錢湧入房地產市場。
但今年以來，市場流動性緊張持續。自6月銀行間利率創下新高後，近期又傳來瞭資金緊張的消息。銀行間同業拆放利率和質押回購利率，都進一步飆升至6月份以來的最高值。
"錢荒"卷土再來的擔憂已在業界蔓延。緊隨其後的是，美國聯邦政府發佈今年第三季度的GDP增長為4.1%，發出經濟復蘇信號，熱錢或將流出中國。
目前來看，今年中央經濟工作會議明確提出"繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策"，仍試圖為經濟活力造血。隻是房地產市場的貨幣"池子"早有溢出態勢，"貨幣政策一旦收緊，對房地產就是釜底抽薪。"經濟學傢馬光遠分析。
已經有人看到瞭危機。北京師范大學金融研究中心主任鐘偉在21世紀商業地產論壇2013年年會上表示，房地產行業前景"趨涼"。
"如若2014年房價沒有超預期的上漲，房地產企業的融資成本也不會持續下行，甚至可能會上升。"他表示，目前房地產業獲得瞭一次軟著陸機會，政府很有可能把握房屋二胎任何問題免費諮詢住這次機會，防止泡沫破裂。
市場將繼續分化
12月18日，中國社會科學院財經戰略研究院發佈住房綠皮書《中國住房發展報告(2013-2014)》，對2014年樓市進行預測：大城市房價或將短線見頂，中小城市樓市頹勢延續。
市場劇烈分化是2013年房地產的一大新特點。今年的銷售情況可以看出其跡象。一、二線城市的房子供不應求，頻頻出現日光盤；三、四線城市的銷量卻明顯滯後，供大於求，庫存去化難度大，房價頻頻打折。
"三、四線城市現在最大的問題是房子比人多，到很多地方去，看到的基本都是在建的房子。"經濟學傢馬光遠說。
對三四線房地產市場的擔憂不無道理。據國傢統計局數據顯示，今年前11個月，商品住宅待售面積累計30707萬平方米，同比增長43.1%，較前十月增速回升2.4個百分點。其中很大部分待售商品住宅位於三四線城市。
鏈傢地產市場研究中心指出，全國性庫存依然處在累積狀態，壓力在部分三四線城市較為明顯，而一線城市，市場中可售存量偏低，還是要承受價格上漲的壓力。
盡管待售面積增長，明年的供應量上升空間也不小。據國傢統計局數據，1-11月，全國土地購置面積同比累計增幅，在2011年以後，首次由負轉正。11月份，單月新增土地購置面積達到8115萬平方米，環比上漲4.44倍，同比上漲1.04倍。
不過，在諸多成交土地中，一、二線城市的存量占比上升。顧雲昌分析，地產商近期把戰場轉回一、二線城市，或讓市場趨於平衡；供需結構緩解會降低房價暴漲的可能性。
整體來看，2014年中國房地產市場出現暴漲的可能性不大房子2胎利率缺錢急用哪裡借錢。世聯地產董事長陳勁松認為，從供應量來看，全國在建庫存47億平方米仍處高位，而且還在不斷增加；而從銷售來看，每年十幾億平方米的銷售面積也已達到高位，難以持續。
從需求端來看，世聯地產的調查報告顯示，2007年，18歲到30歲的買房人群占的比重是15%，而今年6月份，這一比重已經增長到45%。"這說明未來樓市剛需已被透支。"住建部政策研究中心主任秦虹說。
聶梅生預計，明年房價會和今年四季度的走勢形成一個慣性，漲幅回調。"全國的平均房價會在8%的增幅以下，或者繼續再向下，和GDP增幅差不多。一線城市今年漲得厲害，明年回調幅度會比較大。"
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/07222553429.shtml
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