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房企嘗試高杠桿運作項目 銷售額暴漲難掩資金缺口
萬通地產成功從北京中服Z3地塊脫身的事件正在不斷發酵，不少業內人士稱之為房地產開發的新玩法。但也有人指出其不具有代表性，隻能針對特殊的項目和特殊的企業才可以實施。"這是一種用不斷預期支撐的開發模式，類似於華爾街的運作模式。"譽翔安合夥人王珂向北京商報記者表示。記者從市場人士處獲悉，目前這樣的"輕玩法"不僅涉及到商業地產領域，而在一些住宅項目也有涉及，據說某龍頭房企用1000萬元的資金撬動瞭一個10億元的項目。
房企依然缺錢
房地產業對於資金的需求就好像一個無底洞，這與市場的好壞並無太大關系。
截至日前，發佈2013年業績報告的房企已經達到瞭12傢，合計銷售額高達5048億元，相比2012年同期上漲50%，業績可謂斐然，但是房企均面臨著"盤子越大資金缺口越大的怪圈"。
新年伊始，包括富力、合景泰富以及佳兆業等5傢房企就發佈瞭新的融資計劃，期間涉及資金高達200億元。面對國內再融資閘門一直未開啟，房企海外融資步伐正在加快。中原地產統計數據顯示，截至去年12月房企海外融資總額(包含貸款)合計高達3256億元人民幣，比2012年全年額度漲幅超過100%。
對於海外房企瘋狂融資，業內人士認為，一方面是由於房企去年拿地額的不斷高漲，導致瞭大量的資金缺口。根據中原地產研究中心統計數據顯示，去年12月標桿房企(保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海)拿地再激增，單月拿地金額達到瞭410.9億元，年內標桿房企拿地金額累計突破3176.7億元，歷史上首次突破3000億元，同比漲幅超過104%。大量拿二胎房貸 何謂二胎房貸怎麼貸款比較會過件地是造成房企海外融資的直接動因。
同時，國內資本市場對於房地產業的反應與市場走勢形成瞭強烈反差。新年伊始，地產板塊卻遭遇當頭一棒，四個交易日的連跌，累計跌幅接近6%，整個板塊幾乎跌到谷底。而如果濃縮這一年的地產板塊走勢，看到的是一條糾結著上下震蕩的曲線。在2013年初，地產板塊剛剛經歷一波大漲，東方財富通的數據顯示，地產板塊在新年這一周指數躍上瞭8000點，隨後幾上幾下，到瞭1月7日，指數不到7300點，較之去年初縮水近一成。
有能力在海外融資的大房企基本上全是加足馬力圈錢，而一些國內的中小房企隻能把目光轉移到信托和基金上來。
"銀行貸款的利率盡管很低，但是周期太長瞭，信托和基金的錢很快，手續沒問題的最快一周就能到賬。"泰禾地產總裁助理沈力男向記者表示。
面對這樣的尷尬境界，萬通從中服Z3地塊成功脫身的案例成為瞭不少企業參照的雲林房屋二胎樣本，而且正將其從商業地產復制到住宅領域。
萬通模式的背後
對於中服地塊Z3的命運可謂一波三折，從多國部隊的成立到中途亞視的退出，讓萬通這傢發起公司可謂疲於應付，但是從左手倒右手的玩法中萬通又順利收回瞭前期投入成本，可謂一戰成名。
日前，北京萬通地產發佈公告稱，分別以2.41億元、2.4億元、2.37億元、2.41億元和2.4億元的交易對價，將所持有的北京金通港房地產開發有限公司35%股權中的6.8275%、6.80%、6.7313%、6.8412%和6.80%股權，分別轉讓給北京正奇尚誠投資中心、北京正奇尚信投資中心、北京正奇尚德投資中心、北京正奇尚惠投資中心和北京正奇尚予投資中心(以下簡稱"正奇公司")。
據悉，北京金通港房地產開發有限公司為北京CBD核心區中服Z3地塊的開發公司，在此次交易完成前股權結構為，萬通地產持股35%，中金佳業商業房地產投資中心持股34%，西部國際金融貿易中心有限公司持股30%，中國國際金融有限公司持股1%。
也就是說，萬通地產通過此次交易後，對於金通港房地產開發有限公司的持股比例降至1%，正奇公司持股比例為34%。
而正奇公司正是由萬通和華潤信托成立的基金管理平臺，萬通和華潤信托的持股比例分別為70%以及30%。萬通地產將以正奇資本為平臺發起成立CBD物業投資基金，投資標的為位於北京市CBD核心區的中服Z3地塊。據介紹，該項基金規模約為13.2億元，期限為5-7年，預期收益率為12.57%-20.09%。
其實這個過程看似復雜倒也簡單，萬通地產通過基金公司持有Z3地塊的股份，而自己前期投入的資金就可以收回，同樣作為正奇的大股東，依然決定著中服Z3的命運。
這種輕資產的玩法受到瞭業內許多人士的認可，同時也成為瞭不少開發企業的參考樣本。
住宅"輕玩法"
"一傢國內龍頭房企，在山西僅用瞭1000萬元的資金就撬動瞭一個10億元的住宅項目。"某業內人士向記者表示。而背後就是這種輕資產模式下的"輕玩法"效果。該人士進一步向記者介紹，山西一傢開發企業擁有一塊土地的土地證，但是並無開發資金，一直在尋找企業合作。後來一傢上市龍頭房企與這傢企業聯合，雙方共同出資成立瞭一傢基金平臺，各出資1000萬元，持有一定的股份，然後通過私募的形式籌集資金，對山西當地開發商手中的土地進行購買，占有項目的一定股權，成為主導這宗土地開發的公司。
"這個過程要有一定的先決條件，一方面是土地必須是一塊凈地，沒有拆遷、債權糾紛，同時合作企業必須是國內排名在前20的龍頭房企。"北京頤和九州資產管理公司副總經理張磊向記者表示。
用2%的自有資金可以撬動98%的社會資金，這就是地產基金的好處，這對於高成本投入的房地產開發而言無疑是個非常好用的杠桿。
"這樣的案例還不多，屬於一種新的模式，其中的風險主要在於項目能否如期竣工。"張磊表示。
記者瞭解到，日前華業地產(華業東方玫瑰)公告稱，公司於2014年1月6日與國泰君安申易(深圳)基金管理有限公司、偉星集團有限公司等共同簽署《深圳國泰君安申易投資基金一期(有限合夥)之合夥協議》，共同發起設立合夥企業--深圳國泰君安申易投資基金一期(有限合夥)。盡管沒有披露該基金的投資方向，但是華業地產亦稱在汲取傳統房地產基金盈利模式的同時，也將積極探索具有產業並購基金與類REITs基金特色的創新盈利模式。通過參與設立基金，有利於發揮資金的杠桿作用，擴大投資收益。
未來伴隨著房地產業的發展壯大，借助社會資金撬動房地產項目的方式會繼續增加，這樣既可以減少壓力，也可以增加社會投資渠道。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/08472571872.shtml
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