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三重政策力挺樓市迎暖冬
??2014年樓市暖冬正在來臨。高雄茂林建地貸款
??11月24日，地產股全線暴漲。其中部分高負債房地產企業漲停開盤，21日的降息對資本市場影響可謂立桿見影。
??對上海為代表的一線城市來說，影響更為深遠的還有鼓勵住房消費需求的中央定調，而普通住房標準調整是一個積極信號。
??2014年11月20日起，上海市開始執行普通住房新標準。普通住房的認定標準調整為：實際成交價低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。即坐落於內環線以內的低於450萬元/套，內環線與外環線之間的低於310萬元/套，外環線以外的低於230萬元/套。
??接受《東地產財經周刊》采訪的行業專傢普遍認為，上海這次普通房標準調整是配合公積金和“930”信貸政策出臺的，目的是令一大批房源納入普通房范圍內，從而降低交易稅費成本，尤其是可以享受到貸款優惠政策。一線城市年內雖限購紅線難破，但並非鐵板一塊，京滬兩地接連以各種“微刺激”方式含蓄提振樓市。多重政策疊加之下，刺激效果或將令上海樓市今年“翹尾”行情可期。
??普通住宅成交比重上升
??標準調整後，上海普通商品住宅的成交比重將大漲，一大批房屋將納入普通住房范疇之中，並且以外環外受益最為明顯。德佑地產市場研究部監控數據顯示：以11月上中旬成交數據為例，按原先的標準來看，外環外成交中符合普通住宅標準的商品住宅套數占比為40.8%，調整之後，符合標準的普通住宅占比迅速上升至70.7%。總體來看，新標準執行後，今年普通住宅的成交量占比達60.9%，而原先僅有33.5%，比重幾乎翻番。
??克爾瑞研究中心的楊科偉告訴《東地產》，新標準的實施直接降低瞭購買普通住房的買賣雙方的交易成本，對賣傢免征營業稅，減半征收個人所得稅，對買傢減半征收契稅。普通住房的房屋量大增也在很大程度上促進瞭改善型住房需求的增長。泰山房屋借款
??富陽（中國）控股執行董事張秀華在接受《東地產》采訪時也表示新標準的實施一定程度上為購房者減輕瞭購房壓力。同時也在很大程度上促進瞭改善性住房的銷售，之前購買改善性住房沒有優惠，新政實施後，貸款寬松政策為購房者貸款提供瞭便利，加之普通住房標準提高，更加快瞭樓盤去化速度。
??暖冬正來臨
??此前一系列刺激樓市的政策使得房產企業迎來一場銷售增長，但是現實的境況依然很艱難。不久前，一封來自房企內部的“軍令狀”，明確今年最後40多天裡，大傢都自願放棄休假，天天加班，就是為瞭把銷售目標完成，可見今年房地產銷售壓力之大。
??根據Wind資訊數據統計發現，按照申銀萬國行業分類，滬深兩市共142傢上市房企，其存貨總計為2.3萬億元，與去年同期的1.9萬億元相比增長瞭4000億元，同比漲幅達21.05%。從存貨排行情況看，“萬、保、金、招”四傢老牌龍頭房企仍高居前四位，存貨分別為3512.35億元、2750.22億元、943.5億元以及862.24億元。
??在這種情況下，年底業績收官大戰已至，房企不但將依然執行以價換量的主流銷售策略，而且都在積極籌劃促銷奇招，包括各種與互聯網金融合作的動作，以期快速消化庫存、提升銷售額。
??在銷售糾結之時，樓市再度迎來降息利好。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為：貨幣政策最為有效，預計一個月內就會有成效。接受采訪的業者也普遍認為，各種利好的疊加，讓最後一個多月的銷售沖刺變得較為樂觀，暖冬行情可以預見。
??市場化路徑明確
??行業未來走向牽動業者的心。
??對於上海房地產市場未來的政策走向，新聚仁機構地產研究院市場總監丁雋竹判斷，上海限購可能漸進松綁：上海在未來可能會出於去庫存、釋放自住及改善需求等合理原因而適當地逐步放寬部分限購政策，但不會成為首個完全取消限購的一線城市。
??丁雋竹預計，限購作為行政性手段逐步取消是大勢所趨，不過在逐步放松各方面的限購的同時，必定會配合一定的限貸政策防止投機行為的發生。例如，為瞭支持上海市民改善居住條件，上海本地傢庭的限購會首先放開，待到樓市政策消化並且沒有出現較大的反復的時候再逐步放開其他的限購，
市場化路徑已普遍得到業界認同。
??楊科偉認為，當前政策表明瞭政府正在逐漸減少在房地產方面的行政幹預，會逐漸使房地產行業回歸到市場中。房地產的黃金時代已經過去，正逐步進入白銀時代，此時把房地產交還給市場是明智之選。
??張秀華告訴《東地產》：“房地產企業不會再次迎來2009年的黃金時期，每個行業的發展有其自身的規律，房地產行業的巔峰時段已經過去。”她表示，盡管近期政府連續出臺相關政策提振樓市，但也隻能稱得上是“微刺激”，房屋價格不會出現大幅度的波動。僅僅是交易量會在此次刺激中有所提升，樓盤的去化速度會有所增快。很多房地產開發企業也表示，會趁著這股東風，先把房產銷量搞上去，在追求企業利潤。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-26/14415943262161395827097.shtml
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