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  也就是說，中心區的房子下跌的可能性不大，本身房價的成本在這裡，任何開發商不可能便宜去賣。但是一些新城區板塊，開發商蜂擁而上，一年將近900萬平方米的供應量，這應該是一個博弈的過程。

  主持人語

  這個城市的房價最終是被什麼決定的？一是這座城市的價值，長沙這座城市的價值是越來越被看好。其次，取決於產品的品質，產品品質在不斷往上走的過程。個人認為，暫時的價格下跌並不是房價價值的真實表現，從長時間來看還是會有向好的發展。

  整個下半年的感覺，前段時間看到任志強說下一步市場可能是"U型"反轉，也就是說整個市場在目前這個階段可能會有一個比較長的盤振期，不一定馬上就會天亮，長沙的房價降的空間也不大，很多開發商的價格已經接近成本價瞭，再降就沒有空間瞭。

內容來自sina新聞

  葉英(東怡外國營銷總監)："外國"項目一直都是新政落地效果如何的試驗田，10月銷售大有起色，我也終於敢出來見人瞭。如從政策角度分析，主要原因有 如下幾點：二套房認定標準放寬瞭，原政策認房又認貸，擋住瞭很多想買"外國"而苦於貸款門檻高的客人；利率基準瞭，10月開始，各大銀行陸續執行基準利 率；提前還款不受限瞭：陸續有銀行推出提前還款無需在履行還款義務一年以後，借款人也無需向銀行繳納提前還款的違約金，這對購房客戶來說，也屬利好。

  同時，放款快瞭，2014年各大項目銷售疲軟，銀行的住房按揭貸款總額明顯下降，到下半年，銀行資金池用於住房按揭貸款的資金明顯盈餘，10月開始，隻 要業主通過銀行貸款資格審批，3-7天內基本都能放款，大大縮減瞭放款時間。此外，銀行也不收額度費瞭，不搭售理財瞭。基於以上幾點，所有房地產救市政 策，如不涉及銀行信貸政策。

  未來，開發實力不是很強的還有一個很艱難的過程，綜合實力比較強的挺過瞭這一關之後，應該還是可以見到陽光的。我們華泰尚都一個15畝的項目到現在已經 投瞭2個億，項目的定位是打造整個片區吃喝玩樂一體化的小而精的小型商業綜合體。目前項目已引進兩傢精品酒店，其中一傢就是維也納國際酒店長沙直營店。

截至10月份，長沙庫存量去化周期超過瞭24個月。這意味著，長沙樓市將有一個比較長的調整期。 鄒麟 攝

  羅偉才(易居中國華中事業部長沙公司副總經理)：整個2014年的市場對我們來說，有點猝不及防，首先是整體經濟增長速度在放緩。同時，調控政策、貨幣收緊、供求關系等因素也影響著樓市。

  成交量井噴數據，究竟是一時的樓市躁動，還是將成為樓市由冷轉熱的轉折點？年前開發商應該如何出擊？在本期會客廳，我們一起探討2014年歲末樓市走向。

  王立人(弘德房地產開發有限公司營銷總監)：短期來看，國慶有量的提升，但後續沒有大的變化。到11月份，梅溪湖也是一樣的，品牌開發商肯定會有一些動作，在這一塊的競爭還是挺強的。從價格上來說，短期走量大面積降價已經不太可能瞭。

  李趙(和順置業副總經理)：長沙樓市冷熱，就像長沙的季節一樣，冬天到夏天就隻需要一夜的過程，不需要太久。這個市場的趨勢，從我和業內朋友的交流來看，國慶有一個小的熱點，但絕對沒有大趨勢出現，這是我們當時的一個共同觀點。

樓市下一步可能是U型反轉

  從現在到12月份這段時間應該是競爭激烈白熱化的高潮。第一，從大的品牌商來講都有業績要求；第二，小開發商年底資金要回籠，還是要以價換量。跌的話，我不認為價格還有什麼空間瞭，大傢都很清楚基本上都見底瞭，再跌寧可不賣瞭。

  再延續到年尾的話，我覺得可能不會太過於樂觀。在各位開發商年底沖任務的情況下，價格方面有一定優勢的話，在年底會有一定的成交量。同時，市場升溫總是需要一個比較漫長的過程，個人判斷至少需要半年以上的時間。

  雷良蔚(長沙雅居樂房地產開發有限公司售樓部經理)：10月份，成交量在這兩年達到瞭一個比較高的點位。但是，基本上在"十一"期間賣得比較好的開發 商，在前面是有比較好的蓄客，同時，在價格上也做瞭一些動作。這兩個因素，加上大的政策方面的影響，三者重疊才會有10月份相對比較好的成交數據。

  未來兩個月競爭激烈或白熱化

  然而，這一局面在2014年10月出現扭轉，冷清樓市看似逐漸回暖。10月長沙地區新房成交196.12萬平方米，創年內新高。樓市似乎進入快速復蘇階 段。相比成交量"高調"回升，在價格方面，"銀十"四周卻未出現明顯上揚，成交均價一直在6000元-6500元/平方米之間波動。

  在這個區域，現在我感覺價格再往下走的可能性是不大的。因為，近兩三年拿的地成本都可以算出來，現在基本上已經在一個平衡點上面瞭。

  楊志(華泰尚都策劃總監)：長沙市中心和周邊的房價差距也就是3倍左右，總體房價水平拉開不大。我覺得市中心的房價，應該還有一個上升的空間。現在政府的配套設施，包括高鐵、地鐵都在建設，但它需要一個過程。

  文字整理：陳勇

  但是，從10月份來看，影響房地產結構的這些要素都開始發生變化瞭，限購、限貸取消瞭，貨幣環境有一定的改善。正面的消息在陸續出現。當然，還是有一些負面要素。比如，長沙的供應量截至10月份，去化周期超過瞭24個月。

  湖南省全面放開落戶政策，對長沙這樣一個市場來說應該算是一個利好，畢竟湖南是一個單核省，對周邊地州市還是有比較大的吸納作用。

  火焰過後是海水。中國房地產在經歷瞭2013年一輪量價齊升的快速增長之後，2014年便陷入瞭量價齊跌的低迷狀態。一二三線城市房價漸次回落，商品房成交量同比萎縮，土地購置量和購置價格也相應回落。

  從成交數據來看，明顯有增加。但是，其實隻要過完國慶，我相信各個售樓部都明顯地感覺到後勁不足，不管從上門量還是成交量，都難以支撐後續的庫存和去化。

  顏偉華(富基集團營銷中心總經理)：我們沒有看到過長沙市場上熱火朝天，也沒有感受過寒風凜冽，市場當然會有一些上升通道，也會有一些下滑的態勢，今年的市場應該是平淡有奇。我們項目在整個長沙市的西北邊，從單純的銷售量來說還可以，前10個月賣瞭接近900套房子。

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  主持人：潘昭暉侯亮

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-11-07/08264576404.shtml

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