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  日前,財政部部長樓繼偉表示,下一步營業稅改增值稅(以下簡稱"營改增")范圍將逐步擴大到建築業、房地產業等各個領域。

  營業稅改增值稅若是在房地產行業實行,對於房企來說,成本增加與否直接關系到房子的出售價格。如果開發商稅負增加,那麼為房子埋單的消費者無疑又會增加買房成本。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-17/08304298112.shtml

  市民難免擔心,若是房企的稅負增加,是否會將增加的成本分攤到房價上,從而抬高新房的價格。對此,業內人士說這種擔心是多餘的。

  "我們這個行業主要是住房和人力成本,可惜都不能抵扣,營改增之後導致我們的稅負有所增加。"湖南天地人律師事務所主任翟玉華說,增加的稅負成本都會分攤到消費者身上。





  那 麼,如果稅率由5.6%的營業稅變為11%的增值稅,一套成交價為50萬元的普通住宅在5年內出售,需要交納2.8萬元營業稅。改為稅率為11%的增值稅 之後,若按原價出售則需要繳納近5萬元[50萬÷(1+11%)×11%]的稅費。"個人購房不存在抵扣,在不漲價的情況下,市民就要實實在在多花2.2 萬元。"張健穎說。

  湖南明年底之前會實行

  各大事務所的相關人員分析,房地產營改增的稅率應該會和建築業保持一致,也就是說,房地產業營業稅改增值稅後,稅率很有可能是11%。

  "營改增"之後,買房會更貴?

  就湖南地區來說,"房地產行業是否實行營改增,目前還未接到相關通知,但是按照國傢的規劃,明年底之前應該會實行。"省國稅局的相關負責人介紹,營改增等政策都是自上而下的,在國傢具體政策出臺之前,我們可能會提前一個月接到通知。

 二手房價格可能會更高



  近日,有媒體從多方渠道獲悉,目前財稅部門已經開始著手對房地產業進行"營改增"調研。

  據報道,財稅部門和房地產商關於"營改增"的溝通早在2013年年底就已經開始,一些有代表性的房地產企業已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。



  在他看來,營改增的目的是為瞭結構性減稅,對於小微企業來說稅負肯定會減輕。省國稅局相關負責人介紹,對於很多交通等行業,由於可抵扣項較少,稅負還會增加。

  【房企】

  ■記者侯小娟



內容來自sina新聞

  如果房地產行業實行營業稅改增值稅,除瞭對開發商產生影響之外,對二手房交易也會產生一定的影響。

  但是,對於非自主開發物業的企業來說,如果房地產試點"營改增",稅負反倒會降低。

  "房地產行業除開土地成本之外,建築成本和融資成本投入較大。如果建築業、金融業能同步試點,就意味著房地產企業能用建築業和金融業的增值稅發票進行抵扣。"上述開發商說,如果不能同步抵扣,那麼企業的稅負肯定會增加。

  ■記者侯小娟實習生馬國豪

 影響

  如果房地產業的增值稅稅率真的像業內人士推測的為11%,那房地產業的稅負是增還是降?

 【本地】

營改增將擴大至房地產業 二手房會漲價

  "如果稅率真的定為11%,那財稅部門必定認為房地產業可抵扣項目較多。"李敏說,因為考慮到各個行業抵扣的情況不同,"營改增"才出現瞭多檔稅率。

 新房不會漲太多

  以 一傢年銷售額為1億元的房產公司為例,需要繳納營業稅500萬元。營改增之後,稅率由5%變為11%,銷售額產生的稅負為991萬元[1億元÷ (1+11%)×11%]。也就是說,房地產行業營改增之後,如果這傢企業可抵扣的項目少於491萬元,這傢企業的稅負相比原來就會增加。

  "現在具體政策還未出來,哪些項目可以抵扣也還不明確,如果可抵扣的項目太少,企業的稅負增加明顯,這些成本肯定會分攤在房價上。"上述中型房企的負責人說,不過相比較高的土地成本,增加的稅負成本微乎其微,就算漲價,也不會太明顯。

  公司買房最劃算

  "如果買房者是營改增試點行業的企業,房地產業實行'營改增'對於它們來說是一大利好,因為它們可以憑房地產企業開具的增值稅專用發票抵減其銷項稅額,從而降低稅負。"恒信弘正會計師事務所北京分所的所長張健穎說。

  目前,房地產業從上遊購買物資取得的增值稅發票都可抵扣,但是到瞭下遊,抵扣受限制就比較多瞭。比如說,企業購買不動產,就不能進行抵扣。

 &中和土地貸款emsp;但"營改增"後,如果企業購買房屋,就可以用開發商開具的增值稅發票進行抵扣以降低稅負。

  對此,上海經隆會計師事務所主任會計師李敏向三湘都市報記者表示,在營改增的過程中,如果能取得更多的進項稅發票,意味著企業的稅負會降更多。

  去年8月1日起,部分現代服務業開始試點營改增,律師事務所也包含其中。湖南天地人律師事務所一年的營業額在600萬元左右,翟玉華說一年繳納的營業稅為30萬元。營改增之後,需要繳納增值稅33萬元[600萬÷(1+6%)×6%]。

  在翟玉華看來,"如果建築業實行營改增,開發商作為可以開具增值稅票的一般納稅人,事務所的購房成本又可以作為抵扣項,從而減少稅負。"

  安永會計師事務所間接稅合夥人梁因樂表示,"金融、建築業和房地產可能會同時納入營改增。因為很多房地產開發商的資金來自金融機構,如果沒有同時開始營改增,會對上下遊鏈條的抵扣造成一定壓力。"

  記者瞭解到,目前房地產企業主要繳納營業稅、土地增值稅、房產稅、土地使用稅、契稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅8種稅,"營業稅占據的比例為30%左右。"一傢中型房地產企業的負責人說。

  三湘都市報記者瞭解到,現在長沙的二手房交易中,稅費主要包括個人所得稅、土地增值稅、交易手續費、合同印花稅、營業稅等稅種。

  現行的政策是,對於購買時間不足5年的非普通住宅(即面積大於144平方米的)和普通住宅,按房屋成交總價征收營業稅;超過5年的非普通住宅按兩次交易差價征收,超過5年的普通住宅免征,最終稅率大概為5.6%。

  這番言論,又為尚未納入營改增的行業吹響瞭沖鋒號:在2015年年底全行業完成營改增的大限來臨之前,包括房地產在內的行業都要加速推進。

  "所以,如果房地產行業實行營改增,高額的稅費會轉嫁到買房者身上,二手房價格會更高。"長沙一名二手房行業資深人士表示,另外,在新政策出臺前,可能會出現"國五條"出臺時,二手銀行率利房成交量暴增的狀況。

  抵扣項決定稅負的增減



  普華永道中國內地及香港地區合夥人胡根榮分析,因為建築業的稅率規定為11%,所以房地產應該會與之一致,稅率也應該是11%。

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