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內容來自sina新聞
馮侖談房產讓大傢像娶媳婦一樣願意給錢就成功
由《中國企業傢》雜志社主辦的2013(第十二屆)中民間房屋二胎年息利率多少免費諮詢試算國企業領袖年會12月7/9日在中國大飯店隆重舉行。萬通控股董事長馮侖先生參加瞭"導師論壇"，與大傢分享瞭一場關於地產的思想盛宴。
馮侖指出，在房地產領域裡，核心是創造有價值的空間，而要創造有價值的空間，就要把行為、成本、技術和管理四個要素不斷的加以提升改良。而這四個要素在住宅領域、商用不動產領域又各自不同，隻有這樣我們做好瞭，房地產行業才能持續、創新和發展，滿足節能環保的需要，也能快速很好滿足城鎮化發展的需要，更能滿足各行各業對房地產的道德需求。
"大傢對行業都有一個道德需求，說你必須是紅心開發商，所以我們必須要做一個紅心開發商，而不是被大傢批評的黑心開發商。怎麼做到？就是要創新，創造一個有價值的空間。必須創造一個空間，大傢來瞭就相當於娶媳婦一樣這麼願意給錢，而且大傢給錢相當於給小費這樣有成就感，我們就算成功瞭。"馮侖說。
以下為精彩觀點實錄：
蕭三匝(主持人)：大傢好！我是《中國企業傢》雜志社的蕭三匝，今天我是主持人，這個場面完全在我的預料之中，去年也是這樣，都非常的熱鬧，馮總的粉絲特別多。下面就請馮總給大傢講他就今年以來關於房地產市場創新趨勢的一些心得感悟。
馮侖：非常感謝大傢下午來這兒聽我嘮叨，我一進來突然想到發生在意大利的一個故事。意大利人都很快樂，有一個叫托新(音譯)的，每次都穿很少的衣服。競選的時候會把他的兩點帖在玻璃上跟咖啡廳裡的人互動，這個人居然選上瞭。大傢就看他議會的時候穿什麼衣服，結果捂的最嚴。但是，這天他從來沒有說過錯話，一點多餘的肉都沒有看到。所以，大傢這麼熱烈的希望看到我穿很少的衣服，但是今天我要像這個議員一樣的。
房地產是幹什麼的？
我今天就跟大傢分享一下房地產。最近看到媒體有講，政治局開會新聞報道說加強住宅保障和房地產市場的調控。未來房地產會怎麼樣？我覺得我看房地產就像我看別的東西一樣，我經常會和人聯系起來，我看到房地產就相當於剛剛發育完過瞭青春期的一個孩子。那麼，大傢知道在青春期之前，人是沒有性的，人越小越沒性，到青春期開始有性的意識，開始去想男的往左，女的往右，然後就開始各自生命的歷程，男人有男人的故事，女人有女人的故事，然後到80歲以後又沒性瞭，又合在一起瞭。最近網上有一個歌很有意思，叫再過20年我們來相會，一起到火葬場，最後一起去瞭農村做化肥，那是80歲以後的事。所以，人生都是這樣的，從沒有性到有性，最後有角色分別，再到沒有角色。
房地產經過20年以後現在恰好開始有角色瞭，這個角色就是這兩天開會的時候。昨天註意看到王健林是一個角色，隔壁老胡講住宅，那又是一個角色，你發現住宅和住宅，商用是商用，這兩個角色已經開始分得很清楚瞭，這就是青春期。青春期之前，五年前，十年前，我們每年銷售3萬，6萬、8萬億的房子，絕大部分都是住宅，就是沒有性，講房地產等於住宅，今天講住宅就不等於房地產，因為房地產的概念遠遠大於住宅的概念。所以，我們來這裡分享未來的房地產，我們必須要講到，相當於我們講人的故事必須要講男人，要講女人，否則這個人的故事就講不完全。
那麼，我們為瞭把這個故事講完全，我先問大傢一個很有趣的事情。你們認為房地產是幹什麼的？大傢每天都來聽房地產，你(現在一聽眾)胡子大，你歲數大，你說房地產是幹什麼的？這個行業是做什麼的？
回答：我覺得是住的，現在都把它認為不動產。
馮侖：不動產是幹嘛的，我們這個行業是做什麼事的？
信貸條件 回答：賺我們錢的。
馮侖：哪個行業不賺錢。
回答：它是用來投資的。
馮侖：這都是過程中，我們自己行業怎麼講？我們自己行業叫做房地產是創造有價值的人造空間，這是我們的工作。
首先，是創造有價值的人造空間。那麼，人造空間從哪兒來呢？這個故事得往回講30萬年以前。你們知道在非洲草原看到肯尼亞、南非，當時最大的挑戰對手是獅子、獵豹和老虎。在這樣一個競爭情況下，人突然學會瞭直立行走，但是你不能躲過獅子的侵害，獅子跟人怎麼競爭，人怎麼活下來？獅子也活下來瞭，其中一個重要的是獅子是短跑運動員，跑瞭以後用嘴散熱，而人是長跑運動員，人可以一邊呼吸一邊跑，因為直立行走，獅子爬著的時候心臟負擔很重，所以他跑完大口呼吸，停一下，這時候人就一邊跑，一邊喘氣，但是問題就來瞭，如果你短跑就不出汗，人就一邊跑，一邊散熱，毛就開始退掉，於是人為瞭戰勝獅子的襲擊。
毛跑沒瞭，隻有剩下局部有毛。然而，沒瞭毛之後就出現瞭一個問題，遮風擋雨就是問題，有毛的時候冷熱不侵，沒毛的時候人就有問題，所以有衣服的需要。獅子永遠都在戶外，沒毛的時候就開始找一個洞，這樣下雨、曬身體能夠安全。但是，逐步發生洞裡面競爭的還有短毛的老鼠、硬殼蟲，凡是這些毛短的和沒毛的都要找洞。於是，在六千年以前，在陜西就開始架木為巢，開始人創造第一個人造空間。
架木為巢是人類最早的房地產，那個時候不賺錢。由於人造空間有限，後來又有瞭貨幣，有瞭一夫一妻制，有瞭私有財產，有瞭市場，有瞭交易，於是這個有限的人造空間大傢要想進就得給錢。而且造這個人造空間越造越好，成本也越高，也要收錢。於是人造空間就變成瞭一個產業，房地產便是創造有價值的人造空間。我們創造的所有的人造空間是收費的，青海高原、西藏、新疆、廣袤的自然空間，你去待著可以不收費，那不是房地產商幹的事，但是你會像最早的在東非草原上的原始人類一樣需要找洞，草原上沒有洞你想搭一個房子就得給錢。
所以，房地產這件事情本身說起來非常簡單，就是創造有價值的人造空間，就是四堵墻，一個頂，加一個地板，在這個人造空間裡我們發生的所有活動都要付成本，你所付的成本就是我們的收益，而我們的收益就變成這個空間的價值形態，就可以估值。
大傢現在知道房地產就這麼一個買賣。所以，我們的責任就是為瞭讓大傢安全、舒適、便捷的生兒育女和傢人在一起，來開會，去酒店，最後去八寶山告別廳，所有這些事都是在人造空間裡完成的。隻不過人類進步以後，在人造空間把它根據人的行為方式把人造空間細分瞭，我們現在80%的時間絕大部分人幾乎百分之百的人都在人造空間裡生活和工作。正因為這樣房地產的市場和生意一直可以發展下去，而且至今不可能被互聯網淘汰。不可能互聯網出來以後，我們回到東非草原上，一人批一張獸皮，跟獅子一再一起和睦相處。
房地產創新的四大核心
講這個故事的意義在哪兒？房地產的創新和這個人造空間的價值一樣，我們所有的活動，無論住宅還是商業部動產都會圍繞四個方面展開，我們所有創新工作的核心就是這四個方面更優化的配置，使這四個方面更有價值。
第一個方面是行為，決定空間價值的事情是人的行為，比如你們都站著，這個地方收不到很多錢，但是你坐著，打麻將、遊戲、賭博，我們收到很多錢。如果你躺著，桑拿、美容、八寶山告別，然後醫院，我們收到的錢更多，所以站著不如躺著收錢多，這就是行為決定。另外，需求彈性大的行為付錢多，比如吸毒、賭博、賣淫、嫖娼，很多事需求彈性大，容易上癮，像薛蠻子。但是，這些事不能做，政府不允許做，凡是做這個你這個空間給人收錢，掃黃打黑你還得賠錢。所以，合法范圍內找需求彈性比較大的收費比較多。我們根據它的行為有不同的現金。
第二部分就是成本，如果大傢開會，我不需要把這個空間做的穿金戴銀。所以，成本控制對我們的價值很重要。馬桶上面都變成瞭墻、大理石全部是金的沒有必要，所以空間要根據它的行為和收費最後成本上要管好。
第三件事情就是技術。我們創新會有一些技術上的創新，創新對於空間價值最大的影響就是科技。如果我們科技創造，比如有空調我就多收錢，水配的好我也多收錢，安全比較好，我也多收錢，有電梯我也多收錢，有熱水我也多收錢。科技越來越進步，一個空間裡的舒適度，便捷性越高，我應該可以多收錢。而且因為技術上的進步吸引大傢來，如果沒有空調的地方，今天在這兒開會，我相信一半人都走瞭，但是因為有空調，大傢在這裡很開心。所以，技術對我們空間價值有很大的影響。
最後，管理。同樣一個空間我們用什麼方式來管理，包括設施管理、能源管理、資本管理。你比如說T3，T3這麼老大，大傢知道是冬冷夏暖，這麼大一個空間，光一年的電費少不瞭一個億。所以，把它做好以後才發現，要管好這個T3，一年電費得上億。於是就舍不得把電開這麼足，空調夏天也開的不夠，冬天也開的不夠，於是冬天冷，夏天熱。這就是運營和管理。如果你管理的不好，一開始設計的時候，做四個小盒子，外面再做一個大盒子，每一個小盒子熱量保護的好，少支出很多電費，整體上就會節省。
所以，我們的創新圍繞著空間價值就在這四個方面去動作。要麼我們想辦法讓你們的行為改變，你們不願意躺著的，我弄個床特舒服。如果不能改變你的行為，那就降低物業成本，創新的時候降低成本，根據你幹什麼，你就來培訓的，我這個成本帖墻紙就行瞭，不需要軟包裝這個墻。如果成本也搞不定，我就技術上想想辦法，我就不裝中央空調瞭，我弄一般的掛式空調，大傢反正來上課，不計較就走瞭。如果這些東西都一定的情況下，我管理不斷的革新，管理上越來越好。比如萬通在阜成門有一個大樓，我們一直想是不是把它拆瞭，自己當自己的拆遷戶。為什麼？我肯定不對自己強拆。第二、我絕不做自己的釘子戶，為什麼？萬通廣場那邊現房才賣2.5萬，我們當年的廣場，但是這個地方拆遷成本已經5萬瞭。假如我拆瞭重建，當然區裡邊也很支持，加入一平米至少還能增加5、6萬的價值，這個就叫資本去管理。這麼一管理，坐地就增加瞭。
所以，我們的工作，我們的創新，房地產創新說來道去要把這四個因素調好，調好以後，我們就賺到更多錢瞭。所以，賺到更多錢，並不一定從你們住宅上賺，這一點大傢老是誤解。因為我今天講房地產，不是講住宅，所以地產商實際上跟大傢一樣，都是賺到它合理的和讓大傢滿意的時候才能夠拿小費，如果大傢不滿意，肯定給瞭錢就必須要罵人。
住宅如何創新
接下來我們看一下住宅，住宅在哪幾個方面改善這四個要素？住宅目前的創新有三種方法，第一種方法叫住宅產業化，住宅產業化解決的問題是什麼？規模、成本、速度，它要規模大、成本低、速度快，核心是降低成本，這就是它的創新。而要解決這個問題，住宅產業化，也就是說在現場做的要越來越少，在工廠做的要越來越多，這叫住宅產業化。現在我們國傢在工廠做的大概占15%，萬科現在能做到40%左右，日本做到70%以上，70%以上都是在工廠做，到現場裝一下，像做電器一樣。所以，全球最大的房屋之一，在日本最大的房屋供應商之一是豐田房屋，是做汽車的。這個方面現在有三種模式，一種是萬科，日本的鋼筋混凝土模式，第二個是遠大鋼結構的模式，成本比較高，但是速度很快，環境質量比較好，舒適度比較高，但是成本高。還有英國的愛爾蘭的模式，成本適中，但是它時間隻能縮短一半，就是兩年能隻用半年就做好，而且工廠，生產線做瞭。那麼，整個這就是我們現在創新的重點，凡是住宅公司，第一件事住宅產業化，降低成本，提高舒適度，縮短建造時間。
第二件事住宅方面的創新就是細分市場。剛才我說改變你的行為，細分市場。你別老跟媳婦分傢，這種我們做的產品滿足瞭，可是大傢願意在海外，在其他地方渡假，落後療養，比如萬通在臺北做瞭一個渡假的公寓，我們改變一下你的行為，滿足一下其他的要素。最有意思的是十多年前我們去溫哥華，當時比較年輕，很多事也不懂，大陸也沒有這麼開放，他們總跟我們進同性戀公寓，我們當時覺得很害羞，後來知道其實所有的創新，包括器官的使用也可以創新。因為溫哥華有大量的這些器官創新者，他們想創新使用，就是做基友，這都可以創新。所以，他們創新瞭以後，假定說我們現在在北京，北京人好基友專門做房子，做100套，上海做100套，這叫差異性，你改變瞭別人的行為，讓其他行為改變的人我們給他提供服務，這也是一個創新的途徑。我到臺灣看到非常有趣，一個老板做瞭40套房子，說給女士的單身公寓，我覺得挺好，過瞭一年，我又去，他說我又做瞭23套還是單身公寓，我說你們這麼多單身怎麼做這點？他說我這個是做的很仔細瞭，第一個叫單身不單居的女性公寓，就是單身但是肯定不獨居，有人跟她住。這20多套是單身，肯定是自己住的，有怪僻，或者說不喜歡跟別人住的，這些細分到把每個人的行為研究透，接下來住宅創新的另一點就是根據行為的改變我們來提供服務。
第三個住宅方面的一個很重要的創新，我們現在就是說在服務的多樣性上創新。就是我們在前後增加瞭投入，前面用定制，後面包括裝修，個性化，包括金融服務，包括物業，包括養老、醫療，整個社區的服務越來越多，每一個服務少收一點錢，這樣也是形成瞭一個競爭。
所以，住宅的創新非常簡單，總體是沿著這三個方向在競爭、在創造，一是成本競爭，住宅產業化。第二、差異化產品競爭。第三多樣性，同樣一個產品提供更多的服務商競爭。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-10/09193791226.shtml
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