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亞豪機構北京地產市場三元格局初見雛形
新浪樂居訊 10月23日，北京市發佈《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，《意見》指出，北京今後將加快發展自住型商品住房，套型建築面積以90平方米以下為主，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右。面向全市符合限購條件的傢庭，保障房輪候傢庭和本市無房傢庭優先購買；購買此類住房後五年內不得上市，五年後上市收益的30%上交財政。同時，2013年底前全市要完成不低於2萬套自住型商品住房供地，今後還要根據市場需求情況進一步加大供地規模。之前，曾有消息傳出，明年北京還將預計完成5萬套供應。
"寬進嚴出"覆蓋七成客群 將對市場形成較大沖擊
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，自住型商品房最終采取"寬進嚴出"的思路，雖然保障房輪候傢庭及本市無房傢庭可優先購買，但是將符合購房條件的非京籍傢庭納入對象范圍卻是首次，這也體現瞭自住型商品房作為"中端有市場"的解決方案，確實具有一定的落地執行性。
數據顯示，目前每年北京商品住宅的成交量在10萬-11萬套左右，如果明年能夠實現5萬套的自住型商品住房供應，那將占到市場總供應量的40%-50%。按照"寬進"的政策思路，自住型商品房的購買對象基本已經可以涵蓋目前購房市場的主力剛需客群，一旦今明兩年自住型商品房形成有效市場供量7萬套，將對現有市場格局形成較大的沖擊，平抑剛需項目房價的同時，其高占比也將有效拉低整體市場的成交均價。而與保障房一樣的"嚴出"政策限制瞭溢價空間，可擠壓相當一部分投資投機需求轉向商辦及商品住宅市場。自住型商品房一旦形成規模化供應，現有市場化運作的中低端項目將不再是絕對的賣方市場，供需壓力緩解的同時，市場預期也將得到抑制。
同時，由於保障房對比自住型首貸商品房的價格優勢仍然比較明顯，中端與低端市場的價格與客群梯度仍然具有差異，因此保障房的客群流向自住型商品房領域的成本仍然較高，其客群占比也應該比較有限。這樣一來，北京低端有保障、中端有支撐、高端有市場的三元格局也將形成。任啟鑫認為，自住型商品房將現有"一刀切"的調控思路切實轉向長效機制的軌道，未來高端市場有望加速放歸市場層面。
短期內供不應求局面難解 公平原則落實成關鍵
任啟鑫也對未來該類住房的前景表達瞭一定的擔憂。任啟鑫認為，即使采取寬進嚴出的政策，由於房價的長期上漲與北房屋2胎貸利率多少免費諮詢試算京人口基數的龐大，自住型商品房仍然可以通過出租、滿五年過戶等方式存在一定的尋租空間。同時由於供量的增長將是一個逐漸的過程，但符合條件的購置人群卻被一次性擴大，供不應求的局面仍將在相當長的一段時間內存在。在這種情況下，具體的配售政策怎麼體現公平、公正的原則，將自住型商品房確實落實到"夾心層"人群，也將是一個比較嚴峻的問題。
在能否買到的問題之外，"夾心層"人群對自住型商品房的接受度也將直接影響其最終效果。一方面，在房企利潤有限的情況下該類住宅的產品品質必將低於同區域的純商品住宅，同時自住型商品房用地都是指定的，選擇面較小，地塊的位置與交通等配套是否能滿足具有一定經濟實力的"夾心層"人群的需求都將存疑，而另一方面，在流通方面的年限限制與收益的部分上繳，在對購買人群未來改善需求起到抑制作用的同時，也將削弱該類住宅的市場競爭力。
房企或將更多轉向商業、高端住宅等市場化領域
以現在已經成交的幾宗限房價、競地價地塊來看，自住型商品房售價受限，土地成本卻仍然居高，房企利潤率必然下降，這樣一來，將該類住房產業化生產，降低建設成本並縮短上市周期，以規模求效益將成為開發該類住房的思路。未來自住型商品房的開發企業或將更多的集中在資金與建設成本較低、具有良好政府資源的國企與龍頭房企中間。而在低端、中端與高端市場區別對待的三元格局下，未來房企的業務模式將更偏多元化，在以低端與中端住房市場作為高周轉補充渠道的同時，商業及高端住宅等市場化運作的領域或將成為越來越多企業的重點領域，以謀取高利潤。
任啟鑫認為，由於自住型商品房用地將占到北京市住宅用地的一半左右份額，商品住宅用地的減少，預示著競爭的激烈程度將會進一步增加，在地價托漲勢頭下，北京商品住宅價格將水漲船高。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-10-24/09592465226.shtml
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