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從唐山市中心繁華商業區一直往南行，不到10分鐘的車程便能抵達這座城市最著名的南湖公園。據當地人的介紹，這個曾被聯合國給予嘉獎的城市公園正是從一處采礦塌陷地變身為生態綠地。
《每日經濟新聞》記者查詢公開資料瞭解到，自2009年以來，唐山市累計出讓地塊幅數高達3714宗，累計成交建築面積1.94億平方米，平均樓面價為553.91元/平方米。土地供應在2011年大幅增長，共推出1017宗地塊，遠高於前兩年的123宗及553宗。隨後的2012年及2013年，分別推地996宗與1025宗。
像李雲麗這樣的"平改戶"在唐山有10萬多戶。大地震之於唐山這座城市的痛楚正在慢慢消退。震後大量復建的平房矮樓難與這座北方資源型城市"奔跑"的速度匹配，城市建設的兇猛更是賦予瞭這座不敢 "長高"的城市追求高度的勇氣。
此外，數據顯示，今年4月沈陽新建商品住宅新增供應面積72.6萬平方米，截至4月末累計庫存量達1720萬平方米，同比增長21.5%。在易居的上述庫存報告中，沈陽的存銷比為19.1，即按照現在的庫存夠賣近20個月。
西海岸遇冷
上海易居房地產研究院5月12日發佈的《4月份新建商品住宅庫存報告》指出，截至4月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.6%，同比增長19.5%，該庫存創下瞭近5年的歷史新高。
"這裡提到的很多城市都屬於人口流出性城市，住宅供應量規模與市場需求不成正比。"在黃金灣投資集團董事長申威看來，"有些三四線城市土地供應非常不理性，購買力不強，剛需不足，投資性需求又會流向高增長的一二線城市，自然會進一步加大庫存壓力。"
這座重建在地質斷裂帶上的城市，對於高樓有著天生的恐懼。"之前按規定也就是建到12層，但現在20多層的樓房隨處可見，大傢對於地震的恐懼早已淡化。"王國林如是說。
不過，在張百忍看來，去年島城樓市的狂飆，已提前透支瞭今年的購買力。楊海則向記者表示，相比於往年地緣客的置業熱情，今年看房子的多為東北口音，從以往經驗來看，他們更多為投資考慮。
此外，4月份青島的住宅均價出現瞭8年來的首降，購房占比達50%~60%的地緣性客戶，在"買漲不買跌"心態的帶動下，觀望情緒漸重。
"大地震之後大傢都不敢住樓房，很多房子最高就蓋到3層。"李雲麗的視線從18層的客廳窗戶向外望去，順著她的視線所見的這座城市，此起彼伏的高樓混雜著塔吊，像一個沒有邊界的工地。
在社會學者看來，隨著產業、資金、人才的聚集效應，青島迎來一個城市規模繼續擴大、城市人口尤其是高端人才不斷增加、城市功能日益增強的新階段。"這些都將支撐青島經濟和樓市繼續向好。"青島本地分析人士認為。
一位青島地產界人士向記者表示，原本均價不足6000元/平方米的西海岸房價，在大開發商的帶動下，紛紛開始觸摸萬元線。與此同時，西海岸的地價也開始大漲。當地一位PE人士表示，在青島的溢價地塊中，黃島開發區最為集中，土地泡沫緊跟而來。
唐山、沈陽、鞍山、青島......在萬科副總裁毛大慶的談話中，這些北方城市身在其列。而在這些庫存量巨大的城市背後，不乏一些老工業基地的身影。對這些城市來說，伴隨著經濟結構調整以及傳統工業下行的壓力，房地產無疑充當瞭"救市主"的角色。
老工業城市轉型之殤
記者獲取的一份 《青島西海岸房地產市場分析》報告顯示，西海岸新市區西向水城規劃范圍內商品房住宅項目，均是以地緣客為主，約占總成交比例的50%~60%。
"平改樓"的推進加速瞭唐山市庫存量的增加。有報道稱，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計1741萬平方米，然而，這4年年均銷量隻有146萬平方米。如果按照這樣的銷售速度測算，唐山市要消化這4年新建的樓房庫存至少需要10年。
北方多樓市庫存高企:房地產充當救市主力不從心
顯然，當地政府已經註意到瞭這一問題。從建設南湖公園、環城水系這些生態工程，到關停部分環保不達標的鋼廠、煤礦，都是在為轉型做準備。
"平改"後遺癥
而作為黃島區重頭項目，曾帶動周邊樓盤坐地起價的萬達東方影都項目，其新近開盤的公寓價格亦出現浮動。該項目置業顧問向記者表示，如果整棟購買，基本可以打到9.1折。
日前，上海易居房地產研究院發佈報告指出，截至4月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.6%，同比增長19.5%，該庫存創下瞭近5年的歷史新高。而在以唐山、青島、鞍山、沈陽等為代表的北方城市中，"庫存"已經變成瞭敏感詞匯。伴隨著經濟結構調整以及傳統工業下行的壓力，房地產被這些城市賦予瞭"救市主"的角色。但如今，在各方壓力之下，這個"救市主"顯得有些力不從心。
以唐山為例，統計數據顯示，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積高達1741萬平方米，其年均去化量僅為146萬平方米。照這樣的速度，唐山樓市去化至少需要10年時間。
"要想真正轉型並不容易，不光是這些處於經濟結構調整的城市需要土地財政，即便是一些發達地區，地方政府的收入也都要靠土地財政來支撐。"國傢發展與改革委員會城市和小城鎮改革發展中心總規劃師、規劃院院長沈遲表示。"在所有城市的發展中，都會經歷一個不斷轉型升級的過程，沒有哪一個城市可以依靠一個產業永遠'吃'下去。"國傢行政學院經濟部主任張占斌認為。
"亞歷山大"的庫存量
作為資源型城市的唐山，大規模的鋼鐵、煤炭等資源開采與建設也這讓這座城市轉型經歷新的考驗。短短十幾公裡的路程，記者發現，連手機屏幕上都佈滿瞭灰塵。
2013年底，新一輪調控政策落地各個城市，島城購房者亦聞"控"色變。然而，包含原膠南市與老黃島的"西岸新城"新黃島區，反倒迎來瞭年底銷量的翹尾。據青島新聞網數據顯示，2013年12月，黃島區以4483套的成交量傲視全市，占成交總量的近三成，環比增長四成多。
"唐山樓市的形勢發展變化應該有3年瞭，明不降暗降也得有2000塊錢。"唐山一位不願具名的房企負責人對 《每日經濟新聞》記者說，剛需並不大，本地居民大多也都有1~2套住房。
一位長期關註該區域經濟的專傢則表示，由於過分依賴鋼鐵能源等產業，唐山在整體經濟結構轉型中並沒有把握住最佳時機，過度工業化造就的不宜居也讓唐山難以吸引更多的人口流入。
值得註意的是，伴隨著傳統工業的貢獻逐漸減少，政府對於土地財政的依賴越來越明顯。"鋼廠、礦廠的稅收少瞭，隻能靠土地出讓。"上述房企人士說。
據青島新聞網房產頻道監測，截至5月17日，青島全市房產可售總面積達到2390.37萬平方米，可售總套數達20.296萬套。以此計算，黃島區的房產可售套數為3.38萬套。黃島房產網數據顯示，黃島區4月共賣出1847套新房。在沒有新供應的情況下，去化至少需要18個月。
遭高庫存壓頂
土地財政明顯
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早前，在青島市政府的規劃中，與老城區隔海對望的膠州灣西岸，一直就是備用於文化旅遊產業開發，青島市政府的願景是將它開發成"中國的好萊塢"。
從最高隻有3層的老磚樓搬進坐電梯都要等上四五分鐘的高層住宅樓，新鮮感足以沖抵居所改變帶來的不習慣。這是李雲麗第三次搬傢，這距離唐山大地震已經過去瞭37年。
值得註意的是，據多位島城地產界人士證實，在限購令下，因剛需比例過低，以海景資源為主打的西海岸樓市，地緣客已消失過半。
在楊海看來，隔著膠州灣，隧道就5分鐘的路，2011年黃島房價7000元/平方米，青島卻超過1.7萬/平方米，"懸殊的差價，勾起瞭地緣客的置業欲望"。
樣本一
據瞭解，為瞭加速人口聚集能力，唐山市提出瞭建設曹妃甸生態城、鳳凰新城、南湖生態城以及空港城四大功能區，但受建融彰化福興建融制於產業聚集力的影響，這些區域並未能很好地吸引人口流入。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-21/07382739591.shtml
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